王府井百货人流量高达117万人次

文/本刊记者 甄爱军

未来商铺供应会越来越多地出现在非核心地段,这要求投资者在物业挑选上做到准确无误,方能降低投资风险。“傍商场”是一种省心省力的办法,能够帮助投资者降低投资风险。

商铺投资傍商场

在投资商铺时,如何才能做到省心省力?傍商场是一种可行的方式。尤其是在当前市中心核心区域商铺供应越来越少的大背景下,这种投资策略优势将会变得更加明显。

首先是商场能够带来稳定的人流量。有研究机构对昆明王府井(600859,股吧)百货人流量跟踪调查结果显示,在“十·一”黄金周期间,单日最高人流量最大可接近9万人次,而在平时,该商场也能吸引到2万人次前来购物。统计数据显示,整个10月,王府井百货人流量高达117万人次。

商铺投资是一项技术活,唯有看准才能做到“一铺养三代”,但这要求在物业的挑选上做到准确和老到。选择傍商场,也能帮助投资者减少考察和挑选所花费的精力,并降低投资的风险。专家分析指出,商铺收益最终决定于人流量。其中,真正支撑商铺的是固定人流,而商场带来的人流量相对都比较稳定,因此从某种程度上来说,拥有了稳定的人流。

而从未来的发展趋势来看,随着核心区域商铺供应的减少,采用“傍商场”类投资策略显得更有必要。经历10多年的城市化快速发展过程,不管是一线城市还是二线城市,市中心区域的投资机会已慢慢变得稀少。以上海为例,非核心区域的商业面积供应已经明显高于核心区域。高力国际数据表明,市场总存量维持在约370万平方米。按区域划分,浦西市场现有存量是浦东的4.4倍,浦东市场供应仍然有限。按类型划分,非核心区域零售物业存量是核心区域市场的1.7倍,占该市总存量的63%。值得注意的是,发展商已逐步放大了上海购物中心单体体量,并开始锁定核心区域外的地区。

此外,这种趋势在二、三线城市也已经开始出现,在针对包括苏州、杭州、南京、武汉及厦门等城市跟踪调查结果显示,2014年上半年,5个城市中的4个城市均有新项目入市,且多数新项目位于郊区或新兴区域,显示出二线城市中正在进行的购物中心去中心化趋势。

认清形势必不可少

然而,并非所有的百货商场都有“傍”的价值。目前百货行业整体面临着增长后劲不足、利润水平不断降低的困境。

根据国家商务部的统计数据显示,2014年首两个月,中国百货业销售同比增长3.2%,较上年同期下滑4.8个百分点,比2012年和2011年同期更是大幅下滑5.7和15.3个百分点。与此同时,自2012年2月伊始,百货业销售增速持续落后于社会消费品零售总额增长率,说明百货在整个商品零售终端体系中的重要性正在弱化。

此外,世邦魏理仕通过对主要百货企业的财务数据汇总统计的结果显示,百货行业营业利润率也出现较为明显的下滑。2013年,主要上市百货企业营业利润率继续下滑,整体评价值仅达到12.4%,同比下降0.1个百分点,这也是自2010年以来连续第三年下降。这说明,目前国内百货行业整体经营形势不容乐观。

专家分析指出,百货行业所面临的境况,是多方面因素共同造成的。从外部环境因素来看,目前我国面临经济增速放缓、消费需求减弱的局面,这在一定程度上造成了百货行业销售减速。另一方面,不断增加的市场竞争,也分流了百货行业的需求。竞争的加剧来自几个方面,其一是连锁超市和购物中心,以及其他零售渠道数量的急剧增加。国家统计局数据显示,2002年全国连锁零售企业门店总数为27422家;而至2012年底,门店总数增至192870家,10年增长6倍;中国购物中心产业资讯中心的数据表明,2012年底全国主要城市的购物中心总数约为3,100家,而10年前这个数字还不到300家。此外,包括便利店、折扣店、大型超市、仓储会员店等新业态纷纷涌现,以及近年来迅猛发展的电商,加剧了市场竞争的压力。

房租及运营成本的不断上涨,也挤占了利润空间。世邦魏理仕选择了百盛、茂业等6家上市百货企业进行分析,数据表明,在2011~2013年间,这些企业物业租金和员工开支年均复合增长分别为14.0%和18.5%,而同期营业收入年均复合增长速度仅为8.8%。

当然,百货行业面临当前困境,还有其内在因素。比如经营面积过小造成的局限性,自营能力的低下,以及过于依赖“联营”模式而忽视自有品牌的培育等,这些都对百货业的发展不是很有利。

认准方向才有出路

虽然百货行业面临着诸多问题,但这并非意味着一无是处。相反,目前已有不少百货店在开始积极寻找转变之路,准备突围。对于投资者而言,不妨关注这些正在积极采取应对策略的商场。

根据世邦魏理仕观察,目前国内百货企业现阶段所采取的变革措施主要包括:百货店类购物中心化、逐步开展自营业务、提升自有物业的比重,以及线上线下业务联动。专家分析指出,进行商场类购物中心化和自有物业比重较大的商场,在未来更有竞争力,而这也能给周边商铺带来更多的“正能量”。

购物中心以其注重体验式消费模式,以及丰富的商业业态,拥有稳定的消费群体,因此百货店类购物中心化,已经成为当前百货店调整的一个重要方式。如总营业面积达上海东方商厦南东店,就增设了整层餐饮商户,深圳面积达5.5万平方米的太阳百货,则增设快时尚品牌,休闲娱乐业态,包括餐饮美食、电影院、舞蹈培训等。

自有物业比重较高的百货公司,在未来市场竞争中会占据有利地位。近年来,物业租金的持续高企,给百货公司的运营成本带来了更大的压力,有些到期租约在续约后租金上涨30%甚至更高。相关企业的年报显示,2012年大部分百货公司租金成本保持在两位数的增长率,2013年企业仍然延续了租金成本节节攀升的局面,以致进一步压缩了百货类企业的利润空间,因此自有物业比重较高的百货公司,在未来会免受因为租金上升而带来的生存压力,相反,可以把更多精力投入到吸引顾客方面。

当然,要尽量避免一些濒临倒闭的商场。近年来,各地出现不少百货商场倒闭的案例,比如去年5月,无锡大洋百货关闭;知名百货公司百盛也在2013年关闭在华多家门店等。分析上述商场倒闭的原因,无外乎以下几个方面的原因,如租金上涨推高房租成本而导致压力上升,或者本身盈利能力下降,或者商场本身面积较小,无法升级为类购物中心。

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